Cómo exentar el ISR en la venta de una casa habitación

Sí, en México puedes exentar el ISR al vender tu casa habitación si cumples los requisitos del artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR). La venta de una vivienda usada como domicilio principal puede quedar exenta de impuesto hasta un monto equivalente a 700,000 Unidades de Inversión (UDI); si el precio de venta supera ese límite, solo pagas ISR sobre la parte proporcional excedente.

En esta guía te explicamos cómo exentar el ISR en la venta de una casa, cuáles son los requisitos para exentar ISR en venta de casa habitación, el fundamento legal, cuánto se paga cuando no aplica la exención completa y qué documentos necesitas reunir antes de firmar ante notario.

Lo que vas a ver en esta publicación

• ¿Qué es la exención de ISR en venta de casa habitación?
• Requisitos para exentar ISR en venta de casa habitación
• Fundamento legal para exentar ISR en venta de casa
• ¿Cuánto se paga de ISR por la venta de una casa?
• Cómo exentar el pago de ISR al vender una casa: paso a paso
• Documentos que debes tener listos
• Errores comunes que impiden la exención
• Preguntas frecuentes sobre la exención de ISR
• Gestiona tus ventas inmobiliarias con AlterEstate

¿Qué es la exención de ISR en venta de casa habitación?

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) grava, entre otros ingresos, la ganancia que obtienes al vender un inmueble. Sin embargo, la legislación mexicana contempla una exención parcial o total cuando enajenas la vivienda que usas como casa habitación, es decir, tu domicilio principal.

La exención no elimina la obligación de declarar la operación: el notario calcula el impuesto, aplica la exención correspondiente y, en su caso, retiene el ISR que proceda. Por eso es clave entender los requisitos antes de poner el inmueble en venta.

Monto exento vigente

El tope de exención es de 700,000 UDI. Como el valor de la UDI se actualiza diariamente, el monto en pesos cambia. A modo de referencia:

Concepto	Detalle
Tope de exención	700,000 UDI
Valor de referencia (2025)	~8.67 MXN por UDI
Monto aproximado exento	~$6,069,000 MXN
Si vendes por encima del tope	Pagas ISR solo sobre la parte proporcional excedente

Consulta el valor diario de la UDI en Banxico el día de la operación para calcular el monto exacto.

Requisitos para exentar ISR en venta de casa habitación

Para que la venta de tu casa habitación quede exenta de ISR (total o parcialmente), debes cumplir todas estas condiciones:

1. Ser persona física con ingresos en el régimen de actividad empresarial o de salarios, o en el régimen de incorporación fiscal (RESICO), según aplique.
2. Haber usado el inmueble como casa habitación, es decir, como tu domicilio principal y no como propiedad de inversión o renta.
3. Que el monto de la enajenación no supere 700,000 UDI para exención total; si lo supera, la exención es proporcional.
4. No haber enajenado otra casa habitación en los tres años anteriores a la fecha de la venta actual.
5. No vender a personas con las que exista cierto parentesco o vínculo: cónyuge, concubina o concubinario, o parientes en línea recta (ascendientes o descendientes).
6. Contar con RFC activo y estar al corriente en obligaciones fiscales.
7. Realizar la operación ante notario público, quien calcula, retiene y entera el ISR correspondiente.

Si vendes una propiedad que nunca habitaste, que rentaste de forma permanente o que usas como segunda vivienda vacacional, no aplica la exención de casa habitación.

Fundamento legal para exentar ISR en venta de casa

El fundamento legal de la exención está en la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), específicamente:

• Artículo 93, fracción XIX: establece que no se pagará ISR por la enajenación de la casa habitación del contribuyente, hasta por un monto que no exceda de 700,000 UDI.
• Artículo 109: regula las deducciones autorizadas para determinar la ganancia gravable cuando la venta supera el monto exento (costo comprobado de adquisición, inversiones, honorarios notariales, etc.).
• Artículo 126: obliga al notario a calcular y retener el ISR en operaciones de compraventa de inmuebles.
• Reglas generales de la LISR y la Resolución Miscelánea Fiscal: detallan requisitos de comprobación, plazos y procedimientos.

Esta exención ha permanecido vigente en las reformas fiscales de 2024 y 2025; el monto en UDI se mantiene en 700,000, aunque su equivalencia en pesos varía según la UDI del día de la operación.

¿Cuánto se paga de ISR por la venta de una casa?

Si no cumples los requisitos de exención, o si el precio de venta supera las 700,000 UDI, pagarás ISR sobre la ganancia gravable. El cálculo lo realiza el notario y existen dos opciones principales:

Opción 1: 25% sobre el monto total de la enajenación

Se aplica un 25% sobre el precio de venta, sin deducciones. Es la opción más simple, pero suele resultar más costosa cuando la ganancia real es menor al precio total.

Opción 2: Tarifa progresiva sobre la ganancia neta

Se calcula la ganancia gravable restando al precio de venta:

• El costo comprobado de adquisición (actualizado).
• Las inversiones en construcciones, ampliaciones o mejoras (con facturas).
• Gastos de escrituración, avalúos y comisiones de intermediación deducibles.

Sobre esa ganancia se aplica la tarifa progresiva del artículo 152 de la LISR, que va del 1.92% al 35%.

Ejemplo con exención parcial

Supongamos que vendes tu casa habitación en $8,000,000 MXN y el tope exento vigente equivale a $6,069,000 MXN:

• El 75.86% de la operación queda exento (6,069,000 ÷ 8,000,000).
• Solo el 24.14% restante ($1,931,000 MXN) entra al cálculo de ganancia gravable.
• Sobre esa porción, el notario aplica deducciones y la tarifa correspondiente.

En la práctica, la mayoría de vendedores de casas habitación dentro del rango de precios habituales en México no pagan ISR porque el monto de venta no supera las 700,000 UDI.

Cómo exentar el pago de ISR al vender una casa: paso a paso

Sigue este proceso para solicitar correctamente la exención de ISR en la venta de tu casa habitación:

1. Verifica que cumples los requisitos: domicilio principal, no haber vendido otra casa habitación en los últimos 3 años, comprador no es familiar directo.
2. Reúne tu documentación (escritura, comprobantes de domicilio, RFC, facturas de mejoras).
3. Contrata un notario público para la formalización de la compraventa; solo a través de notario se puede aplicar la exención.
4. Entrega al notario la declaración de casa habitación, donde manifiestas bajo protesta de decir verdad que el inmueble fue tu domicilio principal.
5. El notario calcula el ISR: determina si aplica exención total, parcial o pago completo, y retiene el monto que corresponda.
6. Firma la escritura pública y recibe tu pago neto, ya descontada la retención de ISR si hubiera.
7. Conserva tu comprobante fiscal (CFDI) emitido por el notario como constancia de la operación.

Si eres agente inmobiliario, orienta a tu cliente desde la captación sobre estos pasos para evitar sorpresas al cierre. Llevar un control ordenado de documentos y plazos es parte clave del proceso; puedes apoyarte en nuestra guía sobre comisiones inmobiliarias y control de cierres.

Documentos que debes tener listos

Mantener la documentación organizada facilita la exención y reduce retrasos en el cierre:

• Escritura pública de adquisición del inmueble.
• Identificación oficial vigente (INE o pasaporte).
• RFC y constancia de situación fiscal.
• Comprobantes de domicilio en la propiedad (recibos de luz, agua, teléfono, estados de cuenta) de al menos 2 a 5 años.
• Facturas de mejoras, ampliaciones o remodelaciones (si buscas deducir inversiones en caso de exención parcial).
• Contrato de compraventa o promesa de compraventa con el comprador.
• Avalúo comercial (si el banco o el comprador lo requiere; no sustituye el cálculo fiscal del notario).
• Certificado de libertad de gravamen y documentos registrales al día.

Errores comunes que impiden la exención

Vender sin comprobar que habitaste el inmueble

Sin recibos de servicios, contratos o comprobantes de domicilio, el notario puede negar la exención de casa habitación.

No verificar la regla de los 3 años

Si vendiste otra casa habitación hace menos de 3 años, pierdes el derecho a la exención aunque cumplas los demás requisitos.

Asumir que cualquier casa califica

Departamentos de renta, casas vacacionales o propiedades nunca habitadas no califican como casa habitación.

Vender a un familiar directo

La venta a cónyuge, concubina o hijos/padres no permite aplicar la exención del artículo 93, fracción XIX.

No calcular el ISR antes de fijar el precio neto esperado

Muchos propietarios descubren retenciones al momento de firmar. Pide al notario un cálculo preliminar antes del cierre.

Preguntas frecuentes sobre la exención de ISR

¿La venta de casa habitación está exenta de ISR en 2025?

Sí, la exención sigue vigente en 2025 y mantiene el tope de 700,000 UDI. Si el precio de venta no supera ese monto, la operación queda exenta de ISR siempre que cumplas todos los requisitos.

¿Cuáles son los requisitos para exentar ISR venta casa habitación 2025?

Debes ser persona física, haber usado el inmueble como domicilio principal, no haber vendido otra casa habitación en los 3 años previos, no vender a familiares directos, contar con RFC activo y formalizar la operación ante notario.

¿Puedo exentar ISR si vendo un departamento?

Sí, siempre que lo hayas usado como casa habitación (domicilio principal) y cumplas los demás requisitos. El tipo de inmueble no importa; lo relevante es que fuera tu vivienda habitual.

¿Qué pasa si vendo por más de 700,000 UDI?

La exención es proporcional. Solo pagas ISR sobre la fracción del precio que excede el tope, después de aplicar las deducciones autorizadas sobre esa porción.

¿El notario siempre retiene el ISR?

Sí. En toda compraventa de inmueble, el notario está obligado a calcular y retener el ISR como pago provisional. Si la operación está exenta, la retención será cero.

¿Necesito declarar la venta ante el SAT además del trámite notarial?

El notario entera la retención y emite el CFDI correspondiente. Sin embargo, si tienes otras obligaciones fiscales o la ganancia genera saldo a favor o en contra, consulta con un contador si debes incluir la operación en tu declaración anual.

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Nota: Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría fiscal o legal. Las disposiciones del ISR pueden cambiar con reformas fiscales; consulta con un contador público o notario antes de vender tu propiedad.